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这可能是最全的房地产抗疫自救指南

导语这可能是许多房地产企业最难熬的两个月了。

国是直通车 · 2020-02-12 · 浏览1888

  这可能是许多房地产企业最难熬的两个月了。

561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场  自1月23日武汉“封城”以来,20天时间里,多数房企在销售方面几乎颗粒无收,而且这种“一套房都卖不出去”的情况很可能还会持续一段不短的时间。

  背后逻辑很好理解,虽然人们买房的需求不会消失,但在生命面前,买房的紧迫感远远比不上买口罩、买酒精、甚至传言中能治新冠肺炎的双黄连。

  为了防疫需要,多家房企近期表示再次推迟复工时间,如融创龙湖正荣恒大等企业都将正式复工时间延迟至2月17日。

  于是下面这个场景就成了疫情下的常态:房地产售楼处大门紧闭、施工现场关停,新房销售基本停摆,交付、结算等流程挨个延后。561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场它的背后是开发商越绷越紧的资金链。561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场对一些中小企业来说,这一场景持续时间越长,企业就越难走出困境,生死一刻不是玩笑。

  当然,更多企业依然充满信心,毕竟“没有一个春天不会到来”。在那之前唯一要做的,就是努力活下来。

  “抗疫”期间,房地产企业应该如何调整、自救?

该不该拿地?

  一直以来,这都是个灵魂拷问。

  房地产开发有重资产和高负债的特点,许多年份行业资产负债率在80%左右。

  拿地是企业开发的前提,但是这一过程充满风险。

  中国指数研究院土地云事业部研究总监蒋云峰指出,错误的土地投资,特别是拿到价格过高的“地王”,对开发商来说是最大的风险。

  据其不完全统计,2016年至今,全国22个重点城市成交的1000多个高价地,2019年末只有307个项目开盘,占比不到30%。这意味着七成以上的“地王”项目仍然沉淀在开发商手中,叠加疫情这只黑天鹅的影响,对开发商的资金链形成更大压力。

  很多时候,开发商面临“拿地可能会死,不拿地也可能会死”的两难。

561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场  为了减缓这种压力,稳定现金流,开发商拿地节奏势必放缓。561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新社国是直通车记者表示,2020年本身就是房企债务到期的一个集中时点,为了保证现金流的安全,削减开支成为必然,多数企业前端拿地必定要缩减。

  官方数据显示,截至2018年末,房地产行业负债规模约89万亿元。2020年,据中国指数研究院统计,房企债券(包括海外债)偿还总规模为7493.9亿元,2021年偿还规模将超万亿。561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场该机构认为,去年下半年以来融资持续收紧,叠加今年年初疫情的影响,很多民营企业短期现金流会受到明显影响。

  “如果钱紧就暂时别投资。”中国指数研究院研究总监李建桥也对中新社国是直通车记者表示,对于资金压力较大的企业来说,现阶段拿地仍然充满不确定性,同时也会增大资金链风险。他建议,将这个重要决定放在3月份以后,以便控制企业的杠杆率,避免短期继续增加负债。

561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场  当然,对于一些“不差钱”的房企来说,特别是资金流相对稳健的国企,现在是一个能够拿到许多高性价比地块的窗口期。年初以来,土地市场上活跃的企业多是国企或者是行业龙头。

  不少开发商选择合作拿地。11日,北京举办鼠年首场土拍,石景山、通州以及大兴三宗地块的出让,不少企业以联合体的方式参与竞拍,成为主流。561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场诸葛找房数据显示,当天通州地块即由华润和中交联合体以46.7亿元总价摘得。

资金压力大怎么办?

561720.com_【官方首页】-金沙娱乐场  房地产企业的两大资金来源,一是销售回款,二是融资。在销售暂停,销售回款被迫延迟的情况下,加速融资成为“保命”首选。

  中原地产首席分析师张大伟对中新社国是直通车记者表示,对于房地产企业来说,现阶段应该尽量融资。在疫情期间,各种融资渠道虽然难度加大,但依然有企业成功进行海外融资,正常的信贷目前并没有受到明显影响。

  值得注意的是,近期政策也释放一定积极信号。

  2月1日,五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕。

  2月3日、4日,中国人民银行连续两天累计投放1.7万亿流动性稳定市场预期、提振市场信心。资本市场流动性变好,间接惠及房地产行业。

  李建桥表示,近期官方以及金融机构等释放的信号表明,现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会。一般而言,房地产行业的融资七成到八成左右是在上半年完成的,房企应该抓住目前的融资窗口期,尽快发债融资以减轻现金流压力。

  不少企业已经开始采取行动,陆续公布融资计划。如:金地拟发行110亿公司债,用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。中梁控股集团称,拟发行2.5亿美元于2021年到期的8.75%优先票据。

  在此之前已有不少企业海外发债。克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示,2020年1月初,房企迎来了发债潮,其中仅仅1月8日就有9家房企发布了融资计划。尤其是海外债,更是成为融资重点,包括龙湖、中骏、融创、龙光、佳兆业、碧桂园、首创、正荣等等都先后公布了美元债的发行计划。

  一些企业表示已提前做好资金安排。

  中国奥园集团董事会主席郭梓文在给员工的内部信中表示,虽然2020年以艰难模式开局,疫情带来的震荡考验着企业拥抱变化、快速应对的能力。

  “但我们已整装待发,做好资金安排,确保现金流安全。他提及严控成本与支出,做到先收后支、以收定支、收支平衡等应对措施。”

  景晖智库首席经济学家胡景晖对中新社国是直通车记者表示,预计后续在官方政策方面,也会对企业有相应的优惠政策,比如银行利息或有所下调,贷款展期,员工社保费用缴纳等方面也有各种减、免、或者延后政策,这些将有助于企业“喘口气”,助其渡过资金链紧张的难关。

销售难题怎么解?

  虽然线下售楼处暂停运营,但这不意味着房企在“开源”方面就无能为力了。

  张大伟表示,消费者在这个时候肯定会谨慎选择购房,但对于少数意向购房者,应该增加线上看房等手段,同时分期首付、无理由退房等政策,可以吸引一些刚需客户。

  不少房企选择推出线上售楼处。据统计,包括保利、龙湖、雅居乐、碧桂园等40多家房企推出线上售楼处。

  胡景晖表示,目前来看疫情对房地产销售的影响大致是一个月的时间,房企从拿地开工到销售的节奏延后了大约一个月。疫情过去后,房企怎么样快速恢复信心,实现项目去化至关重要。企业可能需要进行一些价格折让,也需要在营销手段方面多花心思。

  当前企业能做的,就是转战线上,更多采用网上售楼处,引入网红直播等方式,加强客户粘性,这样才能在销售恢复之后,迅速提升销量。

  近期,无理由退房重出江湖。融创房地产集团上海区域、北京区域和东南区域等发布消息,在2月10日至3月31日认购指定项目,自认购之日起享受30天内无理由退房。

  新城控股也表示,2月份在其线上的认购客户60天内无理由退房。

  此外,江苏保利、花样年等企业也推出无理由退房的政策。

  多位业内专家表示,对买房这样的大笔开支,将之完全搬到线上很难实现,无理由退房也只是让购房者更多免去后顾之忧,能发挥的作用有限。

  李宇嘉指出,目前线上售楼处还只是一个展示和体验渠道,目前企业还基本没有通过线上途径达成销售的。想要销售实现复苏还需要稳定队伍,静待疫情过去。

谨慎投资 长期乐观

  对于房地产企业来说,尽管遭遇一定冲击,但多数企业对后市仍然充满信心。多位房企总裁或者董事长在致员工的公开信中表达了这一态度。

  招商蛇口董事长许永军表示,疫情对国民经济的冲击短期内不可避免,对公司生产经营计划节奏产生了影响。但他仍然不改2020年的既定经营任务。

  许永军表示,疫情之后,我们务要争分夺秒跑出“生死时速”。把实现今年的生产经营目标当成一场战争,发扬10天建成火神山和雷神山医院的“基建狂魔精神”,分秒必争,寸土不让,查漏补缺提能力,千方百计赶进度,全力以赴保节点,想方设法促销售,竭尽全力完成生产经营任务。

  碧桂园总裁莫斌指出,危机之中,往往孕育着希望,我们要抛除杂念,坚定信心。没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。我们坚信,疫情之后将会迎来一个生机勃勃的春天,一个更加繁荣强盛的中国。

  泰禾集团董事长黄其森表示,疫情虽会对一季度公司的正常经营活动造成一定困难,销售和市场信心的恢复需要一个过程,但对于泰禾来说,刚好也可以利用这段时间沉淀反思,提升内力,把以往经营管理上的短板和欠账补齐。

  当代置业总裁张鹏也表示,疫情对市场、交易、生产、经营按下暂停键,但同时也给了我们足够的时间去深度思考,苦练内功,深淘滩。要利用这段过渡期下苦功夫、笨功夫和硬功夫。

  在一场分享会上,中梁控股集团总裁办副主任兼品牌部总监孔亮指出,截至2019年底,中梁账上现金可以覆盖2020年到期的所有有息债务。该公司2020年1月份已完成支付总到期债务约人民币13亿元,2月和3月的还款资金也都已经安排到位。同时,公司自1月起已经缩紧资本性开支,加快回款,纵使未来几个月受新型冠状病毒疫情影响销情低迷,公司都具有足够流动性满足支付与业务的资金需求。

  华鸿嘉信集团董事副总裁叶海斌认为,疫情对房地产市场的影响是短期的,看上去比较凶猛,但是它有一定的局限性和可控性。经过疫情以后,华鸿嘉信特别是在第一季度,更重视现金流,更谨慎投资。

  经此一役,房地产企业是否面临新的机会?

  除了加速房企的信息化脚步外,李宇嘉表示,此次疫情当中,物业管理大放异彩。物业管理比较好的小区,大都信息比较透明,防疫措施到位,感染率不高。后续对开发商来说,要想产品更受青睐,首先就需要把物业管理做好。

图片来源:图虫

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